做个有钱的女人-第11章
按键盘上方向键 ← 或 → 可快速上下翻页，按键盘上的 Enter 键可回到本书目录页，按键盘上方向键 ↑ 可回到本页顶部！
————未阅读完？加入书签已便下次继续阅读！
砭醯茫热荒鞘遣槐刂С龅那簿吞覆簧习颜獗是∠吕戳恕＠砺凵厦淮恚欢导噬希蠹一挂Ｎ似渌敕孔佑泄氐氖禄ㄇ何蕖⒎课萆枋⒈Ｏ铡⒆靶蕖⒌丶鬯啊蘼勰阆衷谑欠窀肚辶朔看贾斩加姓獗省笆∠吕吹姆孔狻币Ц丁�
抵押利息与投资利润的比较
到现在为止，你还是没有必须赶快付清房贷的理由，即使把房贷利息考虑在内也一样！前提是：你愿意把钱投入股市，投资各种股票或股票基金。长远来看，你在股市平均净获利12％。而目前的抵押利息，即使十年期也只有5％。这样计算下来，你便有7％的获利机会。
如果你抵押贷款三十五万欧元，这笔钱会带来平均每年二万四千五百欧元的获利；如果你把这三十五万欧元用在房子上，就得不到了。
相反的，如果你仍然比较喜欢买利息固定的债券，用这笔钱也足够支付房贷。因为以这种方式获得的利息“几乎”不会高于抵押利息。
永远不要借钱进行投资
如果你相信股票，那你就有明显的获利机会。或许有人会说：“永远都不该用借来的钱进行投资。”一点都没错！我们永远都不应该用借来的钱进行投资。
但在这里的是另一种事实：这根本不是借来的钱，而是你的钱。你只是决定要把钱保留在房子上或投资到股市。也就是说，你把钱从房子里抽出来，用在基金或其他有实质利润机会的地方。如果把房子当成抵押，这样的抵押便有其价值。
通货膨胀让抵押贷款减少
采用长期抵押的第二个原因是通货膨胀。抵押期限愈长，通货膨胀愈会使你的贷款减少。这里有个简单的例子：假设你每年（单独或两个人）净收入四万二千欧元，平均每年多收入4％。你用二十五万欧元买一栋房子，房子每年增值3％。自备款二万五千欧元，剩下的二十二万五千欧元以每年利率百分之五点三、还款期为十五年的贷款支付，相当于每月的还款额度为一千二百零八欧元。
照这个方法计算，每个月的分期付款金额正好是你收入的百分之三十三点七五。我们再进一步假设今后三十年的通货膨胀率与过去三十年的相同，也就是百分之四点五。
以此类推，发展情形如下（抵押贷款占收入的百分比）：
【1999年】百分之三十三点七五
【2009年】一百分之十四点三九
【2019年】百分之十点一三
【2029年】百分之二点六一
你可以粗略地在脑子里算一算，通货膨胀究竟意味着什么。以“72”这个数字为例，除以假设的通货膨胀率（例如百分之四。五），得出的是这笔钱减少到一半时需要的年数。所以这个例子如下：
72÷4。5=16年
也就是说十六年后，当通货膨胀率为百分之四点五时，你用同样的钱，只能买到今天的物品的一半。例如到那时，一公升牛奶的价格就不再是O点五欧元，而是一欧元了。也就是说O点五欧元只能买半公升牛奶。
但也正由于通货膨胀，抵押贷款在十六年后同样减少了一半。以你相对提高的收入计算，到了那时，你只要用月收入的15％就能筹到支付抵押贷款的钱。从上面的百分比推算可以看到，到了2009年，你只需要花月收入的百分之十四点三九；2019年只需要花百分之十点一三；2029年只需要百分之二点六一，就能偿还抵押贷款。
如果把钱投资到固定利息的债券：你现在四十岁，希望六十五岁时每月有三千欧元，按今天的购买力计算，你那时已经需要七千六百九十欧元了（平均通货膨胀率为4％，这个比率低于过去三十年的平均通货膨胀率）。等你到了七十五岁，为了保持相当于今天三千欧元的购买力，你必须有一万一千三百八十三欧元。假如你到八十五岁还精神抖擞，希望有三千欧元的购买力，那你每个月就必须有一万六千八百五十欧元。透过这个例子可以清楚看到：你绝对不能只在固定利息债券上进行投资。
由此可见，通货膨胀会让财富减少。但如果你采取低额分期付款，却可以利用通货膨胀的可怕效应抵消抵押！
三个要素
第一个要素，我们已经讨论过了：对你有利的利息差异，只有当你把钱投资到股市时才会出现。安全和高利润不会同时存在。为了获得高利润，我们必须付出代价，这个代价就是冒险精神，而你必须自己做出决定。根据经验，对于有风险的事，女人总是比男人觉得更难做到。一方面，这和大多数女性从未特别关心过投资有关。我建议你至少把资金的一部分投资到股市，可以投资股票或基金，就能亲身体会到这多有吸引力，而且实际上的风险有多小。
第二个要素：只有当你每个月的收入能够负担抵押的分期付款额时，才可以接受其他金额更高的抵押贷款。永远不要为了支付每个月的分期付款而依赖投资的利润。利润是一个“平均数字”，也就是说你在某一年可能根本没有利润。如果你因为某个月没有利息收入而付不出贷款，问题就严重了，你的房子可能不保。
第三个要素：你这么做时必须是心情轻松的。稍微觉得有些不舒服是完全正常的，但是如果你夜里害怕到睡不着———即使这种害怕可能完全没有理由———那代价就太大了。不过，若你就是“需要”能说出：“房子的贷款已经付清，现在它属于我了。”那在这里就用不着讨论了。
有钱女人的锦囊
请你考虑一下，为了把钱投资到股市并带来利润，你是否也应该用房子做抵押，来获得更高的贷款。
只要你的钱仍然放在房子上，就绝对不会为你带来利息。
你有可能获得平均至少12％的利润，超过抵押贷款利息7％。即使只获得8％的利润，仍然还有3％的利息获利机会。
如果分期付款额很低，时间一久，通货膨胀将会使你的抵押贷款减少。
你拥有更多选择机会，可以灵活运用。例如，你可以把钱重新放回房子上。
你要确信自己可以有持续的收入支付利息。
不要过度冒险，用这种方式将多出来的资金进行投资。至少把其中的20％当成现金储备，25％投资到退休基金。再把另外25％投资到分布广泛的国际股票基金上。你只能用剩下的30％投资个别股票或特殊基金。
如果已有固定贷款合约，怎么办？
你只要支付最低的分期付款额。如果现有贷款合约的高额分期付款方式，令你觉得被限制住了，那就说服你的银行改变贷款方式。基本上，分为消费贷款和抵押贷款两种情况。
让我们从消费债务开始。这方面的大前提是：你要先强烈且坚决地要求自己改变，因为你知道这会影响你的生活质量和未来。
当你决定每个月只偿还最低的分期付款额后，就去找你的银行，客气地请他们同意你支付更低的分期付款额。银行比你更清楚如何做到这点。当然，不要告诉银行真正的原因，他们可能无法理解。你会发现你能和大多数行员沟通，他们多是有理智的人。行员通常会提出建议，告诉你如何延长贷款期限或如何转为长期贷款。然而，也有一些行员就是不肯迁就，遇到这种情况也不要放弃，如果他表现得非常固执，你还是可以和他的上司谈。
如果实在不行，那你干脆去另一家银行开户。若你有两个月或三个月之久，不遵守贷款合约付原来银行利息的话，再固执的行员也得跟你谈。不用害怕采取这种手段，因为从法律上来说，三个月之内根本什么事也不会发生。你会接到几通恼羞成怒的电话和几封信。但这是你计划中的一部分，在三个月内不会发生任何事。
不过，这并不是说可以从此不理会你的义务。欠债还钱是天经地义，但是要配合自己的新理念，用不破坏你的生活质量和未来的方式还债。
抵押解约
如果你突然希望摆脱抵押贷款合约，那就有些困难了。原则上，银行必须同意让你解约。
当然，银行可能要求你支付所谓的提前解约赔偿金。理由如下：假设你以9％的利率进行贷款，那银行必须为这笔金额付出更多的钱，再把这笔贷款给你。如果你现在因为能在别处借到更便宜的钱，而想偿还抵押，银行就会亏损。根据合约，银行应该从你那里得到9％的利息。如果银行在到期前从你那里收回贷款，而日后只能以5％的利率再借出去，就会对银行造成4％的亏损。可能还不只少了4％，而是比银行能够得到的少了80％！这个亏损应该由你来承担。
你要让银行以书面形式提出提前解约赔偿。还要请专家查核一下，银行在计算时是否符合法定标准。专家也可以为你准确算出，省下的利息是否多于应付的赔偿金。
与银行打交道的正确方法
当我们思考如何降低每月的分期付款额时，并没考虑到如果我们知道如何与银行打交道，许多事就容易得多。思考这个问题是应该的，因为很多女性根本没有受到银行行员的公平对待。
不过，也不能把责任都推给行员。一方面，并非所有行员的服务态度都很差劲，有愈来愈多的人把去银行当成一件愉快的事。另一方面，这种态度不符合自我负责的原则。你要记住：有债务的人，就拥有权力。你当然希望有支配自己生活的权力，不是吗？正好在和银行及行员打交道时，有一些基本的事是你能够且应该做的。银行人员对你是否友好，大部分是取决于你自己。
寻找合适的银行
有的银行确实一开始就没做到应有的服务，这种银行不适合你。你很快就能从“外观”发现这点，例如：银行设施、里面的员工和该银行现有的客户。如果你刚踏进一家银行，立刻觉得不舒服，那为什么还要待下去呢？
还有一些银行希望客户是公司的职员，而不是独立开业者。这虽然是他们的明确宗旨，但很遗憾，往往不是一眼就能看出来的。
若你是自己开业并希望贷款，那选择合适的银行，就是你随时要做出的重要财务决定之一。你必须慎选银行，了解银行里的人是否熟悉你的行业；如果不是，我建议你去找另外一家银行。否则你会有太多事情要解释、要“证明”。但最重要的一点是，你很难指望从不了解你需求的银行得到专业服务。你还要进一步确认：他们不仅熟悉你从事的行业，而且喜欢并给予高度评价。这一点很重要：如果银行不是真的喜欢你，或甚至对你的工作保持怀疑，又怎么会资助你呢？
假如你是自己开业并希望贷款，那么尽量不要找分行。因为这样无法和决策者谈，你得耐着性子绕个大圈，而且只能透过客观的数字努力让银行答应放款。没有比起你终于说服一位行员决定资助你，但几天（或几星期）后却收到总行拒绝资助的信让人更沮丧的了。
以下几个问题可以帮助你找到合适的银行：
那家银行有多少资本？（要求银行出示收支报表。这样你不仅表现出非常内行的样子，也真能从中了解很多情况。）
决定权在谁：是你的洽谈人员？还是总行？
他们了解你的行业吗？根据行员的观点，这个行业有什么机会与风险？有时，行员由于有接触类似客户的经验，可以提出好建议，例如：去找顾问、使用B计划、找公关或营销等。你会惊讶地发现行员可以和你一起认真思考。
他们可以提供哪些特殊服务？（既然你是特殊人物，为什么不应受到特殊待遇？）
要求银行提供类似性质客户的推荐。虽然行员不会马上告诉你某位客户的数据，但他可以打电话给客户，询问他们是否可以当推荐人。透过这种方式，你不仅可以由此掌握重要信息，还可以建立一些关系网络，带来利润。
银行人员举足轻重
当你确信银行符合合作的基本条件后，接下来就是关键了。因为最重要的并不是银行，而是“行员”。你不能和银行建立关系，却可以和行员建立关系。一位对你有好感、内行的优秀行员，会让去银行成为愉快的事。如果你是自己开业，那挑选一位这样的行员就绝对必要，他（她）很可能会成为你的事业的超级关键人物。
如果你够有自信的话，我会建议你直接找决策者（也就是银行主管）洽谈。道理很简单，因为其他人始终只是间接途径，所有重要的决定都由这个人制定。
怎样才能找到“对”的洽谈人员呢？你可以向有类似经验的人打听，也可以问你的税务顾问和律师，还可以向其他独立开业者打听。不过，即使你觉得第一个遇上的行员很好，也不要马上接受，至少要和三位行员洽谈过再决定。可以考虑一下你们的合作前景。
你希望一开始就保证受到尊重吗？非常简单，不要自己去约第一次的会谈时间。如果那人是你的律师或税务顾问推荐的，请他们帮你打电话，先替你美言几句，那你马上就能找到最佳入口。
同样的，你的洽谈行员以后当然也能成为很好的意见提供者。不管怎样，在你的关系网络里有一位喜欢你和你的公司的银行人员，对你来说大有益处。
建立良好关系
当你找到合适的行员后，应该明白你们之间是一种互惠关系。因此也要想一下，你可以为自己的行员做些什么。那位行员除了他的本职外，是否还会为你效劳，则取决于你的事业心了。关于如何和银行行员搞好关系，我有几个建议：
请他吃饭。你会发现，大部分行员在银行外都会变得轻松，有一点像你们联合起来反对银行似的。
定期把他所需的数据寄给他，随时更新你的资产报表，把你的缴税单影印一份给他。尽可能和银行行员合作愉快，也可以自然地从度假地点寄张明信片给他。
如果你某次预料到付款会出问题，可以在他发觉前先打电话给他———而且是在他想打电话给你之前。如果你知道自己将面临几个月的困难期，也可以把这个情况告诉他，拜托他给你透支三个月的贷款。
尽管你根本不需要，也可以平静地要求他提供透支贷款。你可以用这种方法为自己塑造信用可靠的形象。
不过，在你和行员的“友谊”中，有一点和其他的友谊关系不同：当你陷入危机或对自己的事业有所疑惑时，可能会和朋友们谈论，但永远不能和你的行员谈。永远不要和银行职员分享你对事业的疑虑———真的永远不要！
使用上述方法，你不仅能和银行行员维持有利的关系�
