断层线(完整版)-第7章
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侔禄科酵校‥dward Pinto）所说的那样，这部分是由于在这些实体的账本上；很多贷款实质上都是次级贷款，但并未被归入到次级贷款的名下。比如说，只有当原始权益人将一项贷款归为次级贷款时，房利美才会跟着这样做。所以，很多对低信用借款人的贷款都没有被归入次级贷款或AltA贷款。平托发现，当贷款被正确归类后，对于两位抵押贷款巨头和联邦住房管理局来说，仅次级贷款这项（包括通过购买抵押支持证券的融资）就从1997年的850亿美元一路飙升到2003年的4460亿美元，此后，又徘徊在每年3000至4000亿美元之间，直到2007年，平托的研究结束。在这段时期，这些实体占市场的平均份额为54％，而2007年则高达70％。据他计算，到2008年6月，两位抵押贷款巨头，联邦住宅管理局和其他政府扶持的项目的总次级贷款和AltA贷款金额将达到2。7万亿美元，约占此类贷款总金额的59％。我们只能说，这是一个主要由政府投资，或由受政府影响的机构投资来做大的市场，除此之外，我们真的很难再得到其他结论了。
信贷也疯狂
随着越来越多的资金从政府扶持的机构涌入低收入住房的融资领域，私有领域也不甘寂寞地来凑热闹。毕竟，他们都很会算账，他们知道政府行为背后的政治压力不会转瞬即逝。只要有政府的支持，刺激贷款就会继续保持其流动性，低价住房的价格也会上扬。低风险高回报——还有比这更诱人的吗？不幸的是，在政府的资金的支持和教唆下，私有领域将可支付性住房指令以及建立居者有其屋的社会的良好初衷演变成了一场金融灾难。
克林顿和布什对经济增长让大量人口掉队的担忧是正确的，而且他们解决问题的方式——扩大房屋自有率——也是一个合理的权宜之计。问题的出现并不在于政府的初衷，而在于初衷和结局总是相去甚远，更在于政府在实现其目标的过程中所动用的组织和个人与政府是同床异梦的关系。从近期的历史中（包括 储蓄与贷款危机）的得到的教训对政客们来说是再清楚不过的了：政府若是强迫善变的金融领域以某些特定的方式行事，结果往往会事与愿违且代价高昂。然而，为了满足那些相信政府会摆平一切的人的需求，政府必须做出行动，通常情况下，连那些最理智的政客都不会拒绝这样做。
而且，怀疑政府的动机是容易，但建立意图确是一件难事，尤其是当参与方都不愿去承认该意图时——在金融危机这个例子中。政客们把宽松信贷当成一针安抚剂。我在本书中多次地说到，很多主要参与者们很可能根据民众的欢呼和喜好行事，而并非是通过深思熟虑来做决定。即使没有一个政客想出这个马基雅维利式的计划，即通过宽松信贷减轻选举人的焦虑——有大量证据表明政客们确实努力地推动了宽松信贷——他们的行为也会被他们所在乎的选民所左右。换句话讲，政客们会试图传递不同的信息直到有一条和选民产生共鸣。那条信息——例如，承诺让选民买得起房子——就成为了他们的政治平台的一部分。事实上，很可能是选民主导了政治行为（就如同市场主导企业行为一样），而非政治行为主导选民。至于到底政治行为是出于清晰的意图还是受到无意识的引导，对于它所产生的广泛后果来说，这一点已经无关紧要了。
阿蒂夫麦恩（Atif Mian） 和阿米尔？苏菲（Amir Sufi）是我在在芝加哥大学博思商学院（Booth School）的两位同事，他们进行了一项很有趣的研究，将危机爆发之前的一些结果进行了微观数据分析。他们用邮政编码来表示那些潜在次级借款人（低收入和低信用评级较低的借款人）过多的地区，发现在2002年至2005年期间，这些地区的信贷增长是优级贷款地区的两倍还多。更有趣的是，在那段时期中，次级贷款地区的贷款数量和家庭收入增长呈负相关的关系：也就是说，在2002至2005年间，收入增长缓慢的地区反而得到更多数量的贷款。回想起我在前面所讲的内容，这一发现也就不那么令人惊讶了：这完全是由政府精心安排的，政府的目的就是要把钱借给穷人。
在这些次优级贷款地区，随着信贷规模的扩张，房地产价格也在不断上涨，。事实上，在2002年至2005年期间，低收入增长地区房价的涨幅比其他地区更高（因为低收入增长地区是贷款的重点地区）。不幸的是，信贷推动了房价继续走高，使得家庭的基本收入无法负担还款的要求。结果造成违约率上升。2006年以后，次优级贷款地区的违约率是优级贷款地区违约率的三倍，和其本身的历史违约率相比也要高出很多。
难道低收入家庭贷款的增加是受到了需求的驱动？毕竟，我曾提到过，他们的收入一直停滞不前甚至有所下降。很难想象这些经济拮据的家庭会主动出去借钱来买房子。并非是需求的增加推动了借款行为：实际上由于政府出台的一些重要政策推动一些金融机构主动向低收入家庭提供贷款的意愿。
并不是所有此次危机发生之前的狂热贷款行为都和低收入住房有关：很多贷款也发放给了大规模的公司收购。然而，次级贷款和次级资产抵押证券是引燃这场危机的元凶。尽管那些经济人，发放不良贷款的银行和虚报收入的借款人都难辞其咎，但是我们也要认识到不管政府的初衷是多么的良好，有证据表明政府的行为大大地推动了这次经济危机的爆发。一些金融机构也难以逃脱由危机带来的恶性影响。随着这些金融机构的抵押贷款投资组合损失日益加重，购买资产抵押证券的投资者也日渐担忧。2008年9月7日，财政部长亨利 ？J ？保尔森（Henry J Palson）发布的消息印证了市场上的猜测，他宣布：政府将接管房利美和房地美并承担两家公司的债务。据保守估计，为救助两大金融机构，纳税人要付出数千亿美元的代价。而且，政府接管两房之后，就完全包揽了房地产市场所出现的问题。在我写这本书的时候，这两个由政府管理的机构正在扩大房地产市场的敞口，试图将房价维持在一个不切实际的水平，这意味着纳税人要为此付出更加高昂的代价。
在和政府挂钩的机构中，并不是只有房利美和房地美出了问题。2007年至2008年间，虽然危机不断加深，但联邦住宅管理局仍在继续为低收入借款人的贷款提供担保。如今这些贷款的违约率超出20％。这或许还情有可原（虽然并不怎么明智），政府部门需要在经济艰难的时期通过支持贷款发挥一个反周期的作用。但是，美国企业研究所的皮特？沃里森指出，令人难以理解的是为什么联邦住宅管理局还要在2005年和2006年的两年间为本已经失控的次级贷款推波助澜，让这个房地产泡沫越吹越大，直到最后破灭。在这两年间，受担保贷款的违约率也超过了20％。联邦住宅管理局或许也需要纳税人的援助才行。政府扩大对低收入者贷款的行为给纳税人造成的损失还会持续增加，或许还会达到无法估量的水平。
有趣的美国特征
在1999年到2007年间，随着房价的上涨，美国家庭办理了房屋抵押贷款。这种贷款的范围很广，以至于尽管房价呈两位数增长，但美国现有按揭贷款的贷款与价值比率在这一段时期内几乎没有降低。房价的上涨让低收入家庭有能力获得其他形式的非抵押贷款。例如，美联储的消费者财政状况调查结果显示，在1989年至2004年间，未偿付抵押贷款的低收入家庭（收入位于后四分之一的家庭）的比例翻了一倍，而那些拖欠信用卡债务的低收入家庭的比例提高了75％。相比之下，那些高收入家庭（收入位于前四分之一的家庭）拖欠抵押贷款或信用卡债务的比例在这段时期内则略微下降，这表明，家庭负债的迅速蔓延主要是集中在低收入群体中。
确实，尽管世界各地都受到低利率影响而出现了房地产热潮，但美国的房地产市场的繁荣主要集中在那些以前难以申请到贷款，次级贷款和AltA贷款的借款人中。细致的研究表明，美国此次房地产热潮之所以与众不同，是因为低收入群体房屋价格的涨落幅度要高于高收入群体。
相反，在美国历史上的房产热中，高收入人群的房屋价格往往比低收入群体的波动更大。包括爱尔兰，西班牙和英国在内的其他工业国历史上都曾经出现过房产价格泡沫，不同的是，美国的整体房屋价格并不像上诉国家那样同基本面的联系那么紧密。房地产泡沫发生在那些对市场崩盘抵御能力最弱的人群中。至少从一些细节上来看，美国的的房地产热是与众不同的。
一些激进的经济学家争论这次危机是否是完全由政府对低收入住房信贷的干预所导致。这当然不是唯一起作用的因素，如果把责任完全归咎于政府，这是有误导性的。但是，如果说政府完全没有责任也同样具有误导性。私有金融领域在21世纪初瞬间吸收了大量的低收入住房贷款，他们这样做并不是要搞慈善，也不是得益于金融领域的创新——毕竟，资产证券化在那时已不是什么新鲜玩意儿了。忽视政客，政府和准政府机构所扮演的角色就如同对屋子里的一头大象视而不见一样。
我已经提到过，政府对不平等现象的一个重要的回应就是推动平民领域的信贷扩张，让那些收入水平停滞不前的人也能够消费得起。很显然，是美国当时的特殊环境让这种政治回应成为可能——尤其是，政府对住房融资拥有强有力的控制，而且考虑到当时美国政治上的两极分化日益加深，实行直接的收入再分配也是很困难的。而且，为实现扩大住房自有率的目标，政客们还试图把人们带回那些具有象征意味的过去，在过去那些美好的旧时光中，美国的小企业家和农场主都拥有自己的房产，并且和社会的进步息息相关。这些特殊的社会环境并不一定会出现在其他工业化国家。
美国的过去和一些新兴市场现在的经历有很多共同之处，因为两者都用信贷当作安抚剂。美国上一次收入高度不平等的状况出现在19世纪末到20世纪初。当中小型农场主发现自己已经被产业工人落在了后面时，他们借平民党之口表达了他们缺少融资途径以及希望银行业改革的声音。由于来自这方面的压力，在20世纪早期，银行业的放松管制得到了推进，银行业的规模也壮大了起来。确实，在一位平民党候选人在农场主的支持下赢得了1916年的北达科他州州长竞选之后，平民党创立了美国第一家州立银行——北达科他银行。此后，农村银行信贷经历了一段时期的繁荣，然而，在20年代，农产品价格逐步下跌，农民失望情绪加重，大量小型农村银行倒闭。这和最近的这次危机一样，说明平民信贷的扩张有些过头了。
利用与政府挂钩的金融机构向那些信用评级不高但却有重要政治价值的选民提供贷款的传统在新兴市场中也是根深蒂固的。比如，哈佛商学院教授肖恩？克尔（Shawn Cole）发现，在印度的州立银行会在大选年期间增加对一些农民的贷款，增加幅度约为五到十个百分点，这些农民相对贫困，但却具有重要的政治价值。在选举势均力敌的地区，这种现象则尤为突出。这种贷款导致违约率大幅增加，而农产品产量却没有明显提高。由此可以看出，这的确是一种高成本的收入再分配形式。最近，印度联合进步同盟政府在2009大选之前，将中小型农户所拖欠的债务一笔勾销，评论者认为此举帮助了该政府重新当选。看来在全世界，平民主义和信贷都是一对亲密无间的伙伴。
摘要与结论
在美国，由于人们受高质量教育的机会不均等，导致社会收入分配不均，从而加大了扩大住房信贷的政治压力。由此产生的断层线严重扭曲了美国金融领域中的信贷业务。扩大住房贷款途径，提高住房自有率是解决不平等问题的的最方便，最受欢迎，也是最快捷的途径。为实现这一目标，政府借力于他们在大萧条时期为解决房屋贷款危机而一手创办的金融机构和部门。具有讽刺意味的是，这些组织如今反而成了此次房地产灾难的助推器。
这里并不是要怪罪他们的初衷。克林顿政府想让穷人也能买得起房，布什政府想提高住房自有率，这些初衷都是值得称颂的。他们在集中精力为落后者排忧解难的同时也在为根本性措施的奏效来争取时间。但是政府的意图和最终的结果可能会背道而驰，尤其是当私有领域在其中扮演中间人的角色时。对那些耐不住性子的政客来说，越多看起来就会越好。任何政府政策工具都有其限制，在小范围内奏效的做法，一旦大面积推广，尤其是在短时间内大面积推广，就可能演变成一场噩梦。对低收入住房贷款给与一定量的扶持，不仅能使各方受益，而且也不会引起私有领域过于激烈的反应。但是大规模的扶持政策却可以扭曲房价和私有领域的动机，这就是过犹不及。更进一步说，私有领域的目标和政府的目标并不一致，通常政策的制定都没有将这个这个差异考虑在内。于 是就出现了人们所不愿意看到的严重后果。
一届又一届的政府都接连对房利美和房地美施压，迫使他们支持低收入贷款。由于两房过去的业务主要是针对优级贷款的，所以他们没有发放和购买次级贷款的直接渠道，也就无法达到政府规定的指标。所以在资金最充足的几年中，他们购买了次级资产抵押证券，但并没有根据陡增的风险进行自身的调整以适应这种风险。而且，承担这些风险所带来的早期回报颇为丰厚。初期较低的违约率让房利美和房地美的胆子更大了起来，而他们软弱且易受政治影响的监管者几乎没有限制这种冒险行为。同时，银行的经济人获悉有人愿意购买这些次级资产抵押证券，而且什么都不问，出手相当痛快，于是他们就开始忙不迭地发放贷款，根本不审核借款人的信用，信贷的质量自然要跟着下降。但是在开始的一段时期，问题被上涨的房价和较低的违约率掩盖了起来——宽松的信贷自己蒙住了自己的眼睛——直到�
